Der deutsche Immobilienmarkt wirkt Anfang 2026 weder wie ein klarer Krisenfall noch wie ein zurückkehrender Boom. Eine aktuelle Auswertung des Verbands deutscher Pfandbriefbanken zeigt: Die Immobilienpreise sind zu Jahresbeginn 2026 insgesamt moderat gestiegen, besonders bei Wohnimmobilien. Das passt zu mehreren weiteren Marktbeobachtungen, die eher auf Stabilisierung als auf einen Einbruch hindeuten.
Auch andere Analysen sehen den Markt derzeit robust. Im ersten Quartal 2026 lagen die durchschnittlichen Kaufpreise laut Dr. Klein bei 3.612 €/m² für Häuser und 4.149 €/m² für Eigentumswohnungen. Gleichzeitig stiegen die Immobilienpreise im gesamtdeutschen Durchschnitt im März 2026 im Vergleich zum Vormonat leicht an. Für 2026 rechnet Dr. Klein sogar mit einer Preissteigerung von 3 % bei Wohnimmobilien.
Das Bild ist dabei nicht überall gleich: Im Durchschnitt kostet eine Eigentumswohnung laut EPX mean 3.484 €/m², ein Ein- oder Zweifamilienhaus aus dem Bestand 3.038 €/m². In großen Städten liegen die Werte deutlich höher, etwa in München mit 7.500 €/m² bei Wohnungen. Solche Unterschiede zeigen, wie stark Lage, Objektqualität und Energieeffizienz den Markt inzwischen prägen.
Warum Mieten und Preise auseinanderlaufen
Spannend ist der Blick auf das Verhältnis von Kauf- und Mietentwicklung. Bei Mehrfamilienhäusern steigen die Preise weniger stark als die Mieten, was auf zunehmende Renditechancen im Mietwohnungsbau hindeuten kann. Gleichzeitig bleiben Neuvertragsmieten vielerorts unter Druck, weil Wohnraum knapp ist und die Nachfrage in Städten hoch bleibt.
Diese Knappheit spiegelt sich auch in der Bauwirtschaft wider. Das Statistische Bundesamt meldete für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude im Februar 2026 einen Preisanstieg von 3,3 % gegenüber Februar 2025. Höhere Standards, Materialkosten und volle Kapazitäten im Baugewerbe sorgen dafür, dass Neubau in Deutschland teuer bleibt – und damit indirekt auch der Druck auf den Bestandsmarkt hoch.
Hinzu kommt ein verändertes Finanzierungsumfeld. Die Bauzinsen liegen zwar unter den Spitzenwerten von 2023, bewegen sich aber meist noch in einem Korridor von rund 3,5 bis knapp 4,0 Prozent. Das macht Käufe wieder etwas planbarer, aber nicht automatisch günstig. Für viele Haushalte verbessert sich die Kaufkraft zwar durch gestiegene Reallöhne, doch der Abstand zwischen Einkommen und Immobilienpreisen bleibt in vielen Regionen spürbar.
Was Käufer und Eigentümer jetzt wissen sollten
Für Kaufinteressierte bedeutet die Lage vor allem: sorgfältig rechnen. Wer jetzt kauft, bewegt sich in einem Markt mit seitwärts bis leicht steigenden Preisen, nicht in einer ausgeprägten Schnäppchenphase. Laut vdp lag der durchschnittliche Preisanstieg im ersten Quartal 2026 bei Wohnungen bei 0,1 % und bei Ein- und Zweifamilienhäusern bei 0,57 %. Das ist wenig dynamisch, aber eben auch kein Preisrutsch.
Für Eigentümer ist der Blick auf den Marktwert sinnvoll, vor allem wenn Modernisierungen anstehen oder eine Vermietung im Raum steht. Bei Bestandsimmobilien spielt die Energieeffizienz eine immer größere Rolle, weil Käufer dafür zunehmend Aufpreise zahlen. In gefragten Lagen und bei guten energetischen Standards ist eine weitere Preisstabilität oder leichte Steigerung wahrscheinlicher als in schwächeren Regionen.
Unterm Strich spricht vieles für einen Markt, der sich nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre allmählich normalisiert. 2025 sind die Kaufpreise laut Sparkasse im Schnitt bereits um 2,3 Prozent gestiegen, und auch 2026 deutet bislang vieles auf moderate Zuwächse hin. Wer den Markt beobachtet, sollte deshalb weniger auf schnelle Ausschläge achten als auf Standort, Energiezustand, Finanzierung und langfristige Tragfähigkeit.
