In vielen deutschen Städten stehen Büro- und Gewerbeflächen leer, während bezahlbarer Wohnraum knapp bleibt. Vor diesem Hintergrund startet das neue KfW-Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“, das genau diese Flächen in Wohnungen verwandeln soll. Ab dem 1. Juli können Eigentümer und Investoren Zuschüsse beantragen, wenn sie beheizte Nichtwohngebäude zu Wohnraum umbauen. Pro neu geschaffener Wohneinheit sind bis zu 30.000 Euro Zuschuss möglich, mit einer Obergrenze pro Antragsteller. Damit wird die wirtschaftliche Rechnung für Umnutzungsprojekte spürbar verbessert – gerade dort, wo Leerstand und Wohnungsknappheit räumlich zusammentreffen.
Das Programm folgt einem klaren wohnungs- und stadtentwicklungspolitischen Ziel: Aus ungenutzten Flächen soll zusätzlicher Wohnraum entstehen, ohne neue Flächen zu versiegeln oder am Stadtrand zu bauen. Zugleich reagiert es auf strukturelle Veränderungen wie Homeoffice-Trends und den Rückgang klassischer Ladenflächen, die vielerorts zu dauerhaft leer stehenden Gewerbeobjekten geführt haben. Für Kommunen bietet die Förderung die Chance, brachliegende Gebäude zu reaktivieren und innerstädtische Quartiere zu beleben. Für den Bund ist das Programm ein Baustein in der Strategie, die angespannte Wohnungssituation zu entschärfen und den Bestand effizienter zu nutzen.
Für Investoren und Vermieter ist zentral, dass es sich um einen nicht rückzahlbaren Zuschuss handelt, keinen Kredit. Die Förderung beträgt 30 Prozent der förderfähigen Umbaukosten pro Wohneinheit, bezogen auf maximal 100.000 Euro, woraus sich die Obergrenze von 30.000 Euro pro Einheit ergibt. Zusätzlich gilt eine Gesamtobergrenze pro Unternehmen, da die Regelungen auf der europäischen De-minimis-Verordnung basieren. Rechnet man diese Förderkulisse gegen typische Sanierungskosten in Bestandsgebäuden, kann der Zuschuss je nach Objekt einen relevanten Anteil der Investition abdecken und die Wirtschaftlichkeit einer Umnutzung kippen.
Fördervoraussetzungen und Ablauf: Was Projekte erfüllen müssen
Damit ein Umbau förderfähig ist, muss das Gebäude zum Zeitpunkt der Antragstellung beheizt, aber nicht zu Wohnzwecken genutzt sein – etwa Büros, Praxen oder Ladengeschäfte. Durch den Umbau muss mindestens eine neue Wohneinheit entstehen, die anschließend auch tatsächlich als Wohnraum genutzt wird. Wichtig ist außerdem der energetische Standard: Die Immobilie muss im Zuge der Maßnahme auf ein definiertes Effizienzniveau gebracht werden, wobei Baudenkmale Sonderregeln haben. Energiebezogene Maßnahmen werden zwar nicht aus diesem Programm bezahlt, sind aber Voraussetzung und können über andere Förderprogramme finanziert werden.
Zentraler Punkt im Ablauf: Die Förderung muss vor Baubeginn beantragt werden. Als Beginn gilt in der Regel der Abschluss von Liefer- oder Leistungsverträgen für die Ausführung, während Planungsleistungen schon vorher beauftragt werden können. Der Antrag wird direkt bei der KfW gestellt, die das Programm als Zuschussnummer 266 technisch abwickelt. Erst nach Förderzusage darf mit der baulichen Umsetzung gestartet werden; nach Abschluss und Prüfung des Projekts erfolgt die Auszahlung des Zuschusses. Für das Jahr 2026 stehen insgesamt mehrere hundert Millionen Euro bereit, wobei die Mittel zeitlich und der Höhe nach begrenzt sind.
Für mich als potenziellen Käufer oder Vermieter bedeutet das: Bei konkreten Objekten müsste ich prüfen, ob die geplante Umnutzung die Kriterien erfüllt und welche Kosten als förderfähig gelten. Ebenso relevant ist, wie sich Zuschuss, Fremdfinanzierung, Eigenkapital und steuerliche Effekte zu einem Gesamtbild verdichten. Gerade bei kleineren und mittleren Projekten kann der Zuschuss den Kapitalbedarf deutlich senken oder zusätzliche Spielräume für Qualität und energetische Standards eröffnen. Die Förderlogik verlangt allerdings eine saubere Projektplanung, weil spätere Änderungen am Konzept oder verspätete Anträge den Anspruch gefährden können.
Marktauswirkungen und Perspektiven für 2026/2027
Wenn das Programm breit genutzt wird, könnten ab 2026/2027 spürbar mehr Umnutzungsprojekte auf den Markt kommen. In angespannten Wohnungsmärkten würde dies das Angebot erhöhen, was lokal dämpfende Effekte auf Mieten haben kann – zumindest in Segmenten, in denen viele neue Einheiten entstehen. Gleichzeitig könnten bisher schwer vermietbare Gewerbeobjekte für Investoren wieder interessant werden, weil sich leerer Bestand durch Förderung und bauliche Anpassung in nachgefragten Wohnraum verwandeln lässt. In Randlagen mit hohem Leerstand könnten dadurch ganz neue Wohnquartiere entstehen, während Innenstädte stärker gemischt genutzt werden.
Auf der anderen Seite ist zu erwarten, dass sich die Wettbewerbslandschaft für Vermieter verändert. Zusätzlicher geförderter Wohnraum kann in bestimmten Teilmärkten den Druck auf Bestandsmieten erhöhen, insbesondere bei Objekten mit niedriger energetischer Qualität, die nicht mit modernen umgenutzten Einheiten konkurrieren können. Für Projektentwickler kann die Förderung ein Anreiz sein, qualitativ höherwertigen Wohnraum zu schaffen, der wiederum bestimmte Zielgruppen anzieht und bestehende Wohnstrukturen verschiebt. Wie stark diese Effekte ausfallen, hängt von der tatsächlichen Ausschöpfung des Fördervolumens und der regionalen Nachfrage ab.
Mein nächster Schritt wäre deshalb, bei konkreten Objekten die Förderfähigkeit im Detail zu prüfen und Szenarien für den späteren Mietmarkt durchzurechnen. Dazu gehört eine Einschätzung, wie sich zusätzliche Wohnangebote im jeweiligen Viertel auswirken könnten und ob der Zuschuss ausreichen würde, um Umnutzungs- und energetische Anforderungen wirtschaftlich zu verbinden. Klar ist: Das Programm „Gewerbe zu Wohnen“ fügt der bisherigen Förderlandschaft einen neuen Baustein hinzu, der gezielt leerstehenden Gewerbeimmobilien adressiert. Ob es zum Gamechanger wird, entscheidet sich in den kommenden Jahren an der Zahl der Projekte, die tatsächlich realisiert und am Markt platziert werden.
