08.05.2026Allgemein

Die Assetklasse der offenen Immobilienfonds (OIF) gerät zunehmend unter Druck, da Anleger in großem Umfang ihr Kapital abziehen. Seit Januar 2025 sind netto mehr als 10 Milliarden Euro abgeflossen, was die Branche vor ernsthafte Herausforderungen stellt. Diese Entwicklungen spiegeln eine breite Marktschwäche wider, die durch steigende Zinsen und veränderte Investorenstimmungen verstärkt wird.

Offene Immobilienfonds haben in den letzten Jahren insgesamt über 50 Milliarden Euro Assets under Management verloren, wobei der Trend seit 2023 anhält. Die Europäische Zentralbank hat mit ihrer Zinspolitik die Attraktivität illiquider Anlagen wie OIF gemindert, da sichere Alternativen wie Festgeld höhere Renditen bieten. Experten beobachten, dass besonders risikoscheue Anleger zu liquidieren versuchen, um Verluste zu minimieren.

Die Auswirkungen reichen über einzelne Fonds hinaus und signalisieren eine Umstrukturierung im gesamten Sektor. In Deutschland, wo OIF einen signifikanten Teil des Immobilienmarkts ausmachen, führt dies zu einer Neubewertung von Strategien. Die Branche steht vor der Aufgabe, ihre Modelle an eine Ära höherer Zinsen anzupassen.

Dritter Rücknahmestopp im Jahr 2025

Die Liquiditätsprobleme eskalieren nun: Bereits der dritte Fonds in diesem Jahr, der UBS (D) Euroinvest Immobilien, hat einen Rücknahmestopp verhängt. Das Management begründete dies damit, dass „die liquiden Mittel des Immobilien-Sondervermögens nicht ausreichen, um den Rücknahmepreis für die zur Rückgabe vorgelegten Anteile zu zahlen und die ordnungsgemäße laufende Bewirtschaftung des Immobilien-Sondervermögens sicherzustellen“. Besonders alarmierend ist, dass dieser Fonds auf Gewerbeimmobilien spezialisiert ist.

Bisher betrafen die Stopps Wohnimmobilienfonds wie den Wohnselect von Wertgrund und den Fokus Wohnen Deutschland von Industria. Der Sektor der Gewerbeimmobilien leidet unter Leerständen von bis zu 10 Prozent in Großstädten und sinkenden Mieten, bedingt durch Homeoffice-Trends und wirtschaftliche Unsicherheit. Dies unterstreicht die Vulnerabilität diverser Immobilienklassen gegenüber konjunkturellen Schwankungen.

Marktbeobachter sehen hierin ein Warnsignal für die gesamte OIF-Branche. Die anhaltenden Abflüsse haben die Liquiditätsreserven vieler Fonds erschöpft, was zu einer Kaskade von Maßnahmen führt. Langfristig könnte dies zu einer Konsolidierung des Marktes führen.

Auswirkungen und Alternativen für Anleger

Betroffene Anleger des UBS-Fonds müssen nun Geduld üben: Bis zu drei Jahre darf die Rücknahme von OIF-Anteilen ausgesetzt werden, bevor notwendige Verkäufe durchgeführt werden müssen. In dieser Zeit bleibt nur der Verkauf auf dem Zweitmarkt als Option – typischerweise mit Abschlägen von 10 bis 20 Prozent zum Nettoinventarwert. Solche Abschläge spiegeln die Marktschwäche wider und erschweren schnelle Liquidierungen.

Der Zweitmarkt für OIF-Anteile hat sich in den letzten Monaten weiter verdünnt, mit Transaktionsvolumen unter 500 Millionen Euro pro Quartal. Regulatorische Vorgaben der BaFin zielen darauf ab, Anleger zu schützen, indem sie Fonds Zeit für eine geordnete Bewirtschaftung geben. Dennoch birgt dies Risiken für Investoren, die auf kurzfristige Flexibilität angewiesen sind.

Insgesamt verdeutlicht die Situation die Risiken illiquider Anlagen in volatilen Märkten. Anleger wenden sich zunehmend diversifizierten Portfolios zu, die liquide Komponenten priorisieren. Die OIF-Branche muss innovativ werden, um zukünftig wettbewerbsfähig zu bleiben.