07.04.2026Allgemein

Über Jahrzehnte galt offenen Immobilienfonds (OIFs) als solide Ergänzung zu diversifizierten Portfolios. Sie boten zwar keine hohen Renditen, überzeugten aber durch geringe Schwankungen und ein niedriges Verlustrisiko. Diese Fonds investieren in Gewerbe- und Wohnimmobilien, die täglich bewertet werden, was eine hohe Liquidität ermöglicht.

Die Branche stand jedoch unter zunehmendem Druck, vor allem durch steigende Zinsen seit 2022 und strukturelle Veränderungen im Gewerbemarkt. Höhere Zinsen erhöhen die Finanzierungskosten für Immobilienbesitzer und drücken die Bewertungen. Gleichzeitig leidet das Gewerbesegment unter Homeoffice-Trends und E-Commerce-Wachstum, die Büros und Geschäfte entvölkern.

Anleger reagieren auf karge Renditen und wachsende Unsicherheiten mit massivem Abzug: Seit Januar 2025 zogen sie netto mehr als zehn Milliarden Euro aus OIFs ab. Daraufhin verhängten zwei Fonds bereits einen Rücknahmestopp, um Panikverkäufe zu stoppen. Historisch gesehen erzielten OIFs in guten Jahren Renditen von 3 bis 5 Prozent, doch 2024 lagen sie oft unter 1 Prozent.

BaFin-Präsident warnt vor Vertriebspraktiken

In diesem angespannten Umfeld sorgt ein Interview von Marc Branson, Präsident der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), mit der „Süddeutschen Zeitung“ für weitere Unruhe. Der oberste Finanzaufseher kritisiert einen häufig „vertriebsgetriebenen Verkauf“ von OIFs, die vorwiegend in Banken und Sparkassen angeboten werden. Solche Praktiken priorisierten oft Umsatz vor Kundeninteressen.

Branson bezweifelt zudem, ob die Zuordnung der Fonds zur niedrigsten Risikoklasse gerechtfertigt ist. Der Synthetische Risiko- und Ertragsindikator (SRRI) stuft OIFs meist in Klasse 2 oder 3 ein, was Volatilitäten von 0,5 bis 5 Prozent signalisiert. Tatsächlich bergen sie Risiken wie Marktschwankungen und Liquiditätsprobleme, die in Krisen wie 2008 oder der Corona-Pandemie zutage traten.

Die vorgeschriebenen Beratungsprotokolle helfen Anlegern kaum weiter, da sie zu fachjargelastet und unverständlich sind. Viele Privatanleger unterschätzen so die Abhängigkeit von Immobilienzyklen und Zinsentwicklungen. Experten schätzen, dass rund 70 Prozent der OIF-Anteile bei Retail-Kunden in Deutschland liegen.

Ausblick auf eine unsichere Zukunft

Die Abflüsse beschleunigen einen Sektorwechsel: Anleger wechseln nun zu ETFs oder Direktimmobilien. OIFs verwalten derzeit Assets unter 100 Milliarden Euro, ein Rückgang um über 20 Prozent seit Höchstständen. Regulatorische Verschärfungen könnten folgen, um Transparenz zu steigern.

Sicherheitsorientierte Anleger sollten SRRI-Klassen genau prüfen: Klasse 1 gilt als sehr niedrig risikoreich mit Volatilität unter 0,5 Prozent, während Klasse 7 über 25 Prozent schwankt. OIFs passen in diese Skala, erfordern aber ein klares Verständnis von Risikofaktoren wie Ausfall- oder Marktpreisrisiken. Eine breite Streuung bleibt essenziell.

Die aktuelle Krise unterstreicht, dass selbst etablierte Anlagen nicht immun gegen makroökonomische Schocks sind. Langfristig könnten sinkende Zinsen Linderung bringen, doch der Gewerbeboom der Nullzinsjahre kehrt nicht zurück.