Bauzinsen: Zehn Jahre Zinsbindung jetzt günstiger als fünf

28.10.2026Allgemein

Wer gerade eine Immobilie finanzieren möchte, erlebt derzeit eine ungewöhnliche Situation: Kurze Zinsbindungen sind teurer als lange. Normalerweise gilt am Kreditmarkt die einfache Regel, dass Banken für eine längere Planungssicherheit einen Aufschlag verlangen. Aktuell ist es umgekehrt. Laut Biallo-Index kostet ein Baukredit mit fünf Jahren Zinsbindung im Schnitt 4,47 Prozent, mit zehn Jahren Zinsbindung dagegen nur 4,36 Prozent (Stand 22. Oktober 2026). Fachleute sprechen in diesem Fall von einer „inversen Zinsstruktur“.

Warum kurze Zinsbindungen gerade teurer sind

Der wichtigste Grund liegt bei der Europäischen Zentralbank. Sie hat seit Juni zweimal die Leitzinsen angehoben. Das wirkt sich vor allem auf kurzfristiges Geld aus, denn Banken refinanzieren kurze Laufzeiten stärker über die aktuellen Notenbankzinsen. Langfristige Zinsen orientieren sich dagegen eher an den Erwartungen für die kommenden Jahre. Wenn Marktteilnehmer davon ausgehen, dass die Zinsen mittelfristig nicht weiter steigen oder sogar wieder sinken, bleiben lange Laufzeiten vergleichsweise günstig.

Insgesamt sind die Bauzinsen damit auf das höchste Niveau seit 2009 gestiegen. Anfang Oktober lag der Zins für zehnjährige Zinsbindungen laut Biallo bei 4,42 Prozent, inzwischen ist er leicht gesunken. Am 29. Oktober entscheidet die EZB erneut über die Leitzinsen. Die meisten Ökonomen erwarten diesmal eine Pause, also keine weitere Erhöhung.

Wie es mit den Bauzinsen weitergehen könnte

Kurzfristig deutet vieles auf eine Seitwärtsbewegung hin. Laut einer Umfrage des Vermittlers Interhyp rechnen 80 Prozent der befragten Banken in den nächsten ein bis zwei Monaten mit stabilen Bauzinsen, 20 Prozent erwarten leicht sinkende Konditionen. Beim längerfristigen Ausblick sind die Meinungen deutlich geteilter: 60 Prozent gehen von fallenden, 40 Prozent von steigenden Zinsen aus. Eine sichere Prognose gibt es also nicht, und genau das spricht für eine Entscheidung, die nicht allein auf eine bestimmte Zinsentwicklung setzt.

Was das für Sie bedeutet

Wer jetzt eine Immobilie kauft oder baut, kann sich mit einer langen Zinsbindung derzeit oft sogar günstigere Konditionen sichern und gewinnt gleichzeitig mehr Planungssicherheit. Die monatliche Rate steht für zehn Jahre oder länger fest, unabhängig davon, wie sich die Leitzinsen entwickeln. Für viele Familien ist diese Verlässlichkeit gerade in unsicheren Zeiten ein wichtiger Vorteil. Wichtig ist, nicht nur auf den Zinssatz zu schauen, sondern auch Tilgungshöhe, Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels in den Vergleich einzubeziehen.

Auch wer in den nächsten Jahren eine Anschlussfinanzierung braucht, sollte die Entwicklung im Blick behalten. Mit einem Forward-Darlehen lassen sich heutige Konditionen bis zu einige Jahre im Voraus sichern, gegen einen Zinsaufschlag. Ob sich das lohnt, hängt vom individuellen Restschuldbetrag und der verbleibenden Zeit bis zum Ende der Zinsbindung ab. Gerne vergleichen wir für Sie verschiedene Laufzeiten und Anbieter und zeigen Ihnen, welche Finanzierung zu Ihrer Situation passt.