Assetklasse rechenzentren: Von „Sonstiges“ zur eigenen Assetklasse: Rechenzentren
Assetklasse rechenzentren – Rechenzentren haben sich vom Randphänomen im Gewerbeimmobilienmarkt zu einer eigenständigen Assetklasse entwickelt. Der Boom wird vor allem durch den Hochlauf der Künstlichen Intelligenz angetrieben, die immense Serverkapazitäten erfordert. Neue Anlagen sprießen allerorten aus dem Boden.
Im Jahr 2025 erreichten Rechenzentren ein Transaktionsvolumen von 1,2 Milliarden Euro in Deutschland. Das entspricht fünf Prozent des gesamten Gewerbeimmobilienmarkts mit 25,2 Milliarden Euro. Den Löwenanteil machten Grundstücksdeals aus, während bestehende Zentren nur 140 Millionen Euro beisteuerten.
Flächen für Rechenzentren erzielen Preise bis zu 3.000 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich kosten Logistik- und Industriegrundstücke oft nur dreistellige Beträge. Der Grund liegt in speziellen Anforderungen wie hohem Strombedarf und guter Netzanbindung.
Moderne Hyperscale-Rechenzentren benötigen 50 bis über 200 Megawatt Leistung. Das entspricht dem Stromverbrauch einer Großstadt mit 100.000 bis 300.000 Einwohnern. Investitionskosten liegen bei 8 bis 12 Millionen Euro pro Megawatt installierter IT-Leistung.
Standorte wie die Rhein-Main-Region sind besonders gefragt wegen geringer Latenz und starker Netzanbindung. Hier konzentriert sich der Bedarf an geeigneten Flächen. Baurecht und Cloud-Availability-Zonen spielen eine entscheidende Rolle.
Marktwachstum und Investitionen im Überblick
Der Rechenzentrumsmarkt in Deutschland wächst rasant. Im Jahr 2025 steigen die installierten Kapazitäten um 250 Megawatt auf 2.980 Megawatt, ein Plus von neun Prozent. Colocation-Rechenzentren machen über 50 Prozent der Kapazitäten aus und wachsen um 17,5 Prozent.
Investitionen in Gebäude und technische Ausrüstung erreichen 2025 ein Allzeithoch von 3,3 Milliarden Euro. Davon entfallen 2,5 Milliarden Euro auf Klimatechnik, Stromversorgung und Gebäudetechnik. Das jährliche Volumen für IT-Hardware wie Server und Speicher liegt bei 12 Milliarden Euro.
Deutschland zählt über 2.000 Anlagen und führt in Europa bei Rechenkapazitäten. Frankfurt am Main ist der größte Standort europaweit. Bis 2030 soll die Leistung auf 5.000 Megawatt steigen.
Die Bundesregierung plant, die Kapazitäten bis 2030 mindestens zu verdoppeln. Für Künstliche Intelligenz und High-Performance-Computing sollen sie vervierfacht werden. Prognosen sehen ein jährliches Marktwachstum von über 14 Prozent.
Global planen Hyperscaler wie Alphabet, Amazon, Meta und Microsoft für 2026 Investitionen von 650 bis 700 Milliarden US-Dollar. Das ist ein Zwanzigfaches im Vergleich zu vor einem Jahrzehnt. Diese Mittel fließen in KI-Rechenzentren, GPUs und Energieinfrastruktur.
Im Jahr 2025 betrug der Energiebedarf deutscher Rechenzentren 21,3 Milliarden Kilowattstunden. Das unterstreicht die enorme Nachfrage nach Strom. Fonds sehen Rechenzentren zunehmend als sichere Anlageklasse.
Herausforderungen und regulatorische Rahmenbedingungen
Rechenzentren stellen hohe Anforderungen an Energieversorgung und Effizienz. Ab Juli 2026 muss Abwärme zu zehn Prozent genutzt werden, bis 2028 auf 20 Prozent. Das Potenzial reicht von 1 Terawattstunde 2030 bis 10 Terawattstunde 2045.
Neue Zentren dürfen ab 2026 einen Power-Usage-Effectiveness-Wert von maximal 1,2 aufweisen. Deutschland liegt aktuell bei 1,46, global bei 1,55 bis 1,59. Das erfordert technologische Innovationen.
Der weltweite Datenverkehr wächst jährlich um 20 bis 25 Prozent. KI-Rechenleistung verdoppelt sich alle sechs bis zwölf Monate. Rechenzentren werden zu einer Säule der Daseinsvorsorge und geopolitischen Faktoren.
Konflikte entstehen in Energie- und Bauleitplanung. Geeignete Flächen sind rar, besonders mit günstigem Strom und niedriger Latenz. Die Strategie der Bundesregierung zielt darauf ab, Deutschland zum attraktivsten Standort zu machen.
Theoretisch könnten Rechenzentren 350.000 Wohnungen heizen, wenn Abwärme optimal genutzt wird. Praktische Hürden bremsen dies bisher. Dennoch treibt Cloud-Computing das Wachstum weiter an.
Rechenzentren prägen zunehmend den Immobilienmarkt. Ihre Entwicklung von „Sonstiges“ zur Kernassetklasse zeigt die Digitalisierung der Wirtschaft. Investoren müssen Energieeffizienz und Regulierungen im Blick behalten.
